Worden er muren, doorgangen of opritten gedeeld, dan is er sprake van erfdienstbaarheid. Omdat de ene woning afhangt van de andere, is deze kwestie vaak aanleiding tot discussie of zelfs burenruzie. Daarom is het belangrijk om ook de kleine lettertjes van een contract te lezen, zeker wanneer je op zoek bent naar een woning waar mogelijk erfdienstbaarheid op rust.
Officieel is erfdienstbaarheid ‘een last die rust op een onroerend goed (het dienend of lijdend erf) tot gebruik en nut van een ander onroerend goed (het heersende erf)’. Dat is hoe het burgerlijk wetboek het stelt. In mensentaal: een perceel waar erfdienstbaarheid op rust, is eigendom van een persoon, maar wordt ook gebruikt door de buur. Of ‘meerdere buren’ om het nog ingewikkelder te maken.
Er bestaan heel veel vormen van erfdienstbaarheden, en dat zorgt ervoor dat erfdienstbaarheid zelfs voor juristen vaak lastig is. Het meest gekende voorbeeld is wellicht dat jouw huis geen toegang heeft tot de straat, terwijl het huis van je buur dat wel heeft. Jij moet dus dagelijks over de grond van je buur. Dat recht is een erfdienstbaarheid.
- wettelijke: erfdienstbaarheden die door de wet worden opgelegd. Zo bestaan er wetten over verplichte afstanden van vensters of gemeenschappelijke muren. Die wetten gelden voor iedereen.
- natuurlijke: die ontstaan uit de natuurlijke ligging van een perceel. Ligt jouw tuin lager dan die van de buren, dan mag jij er bijvoorbeeld niet voor zorgen dat de waterafloop verhinderd wordt. Jij mag het regen- of smeltwater dus niet tegenhouden.
- conventionele: die worden door de mensen onderling overeengekomen. Voor die soort moet je extra opletten als je een huis koopt.
Sommige erfdienstbaarheden lopen al tientallen jaren en hangen niet vast aan de eigenaar maar aan het onroerend goed. Het recht gaat dus ook mee over als de woning wordt verkocht.
Lees meer: alles wat je moet weten voor je je huis verkoopt
Ben je eigenaar van een perceel waarop een erfdienstbaarheid rust, dan moet je die respecteren. Je mag dus als eigenaar geen veranderingen aanbrengen die de situatie drastisch wijzigen.
Het is dus heel belangrijk dat je als koper bij de aankoop van een perceel correct wordt geïnformeerd en dat je de onderhandse verkoopovereenkomst en akte goed bestudeerd. Ook de kleine lettertjes. Bekijk de eigendom die je wenst te kopen ook goed. Is er bijvoorbeeld een hek of pad dat buren toegang geeft tot jouw tuin? Een gewaarschuwd (buur)man is er twee waard.